Что выгоднее: ипотека на новостройку или вторичное жилье?

Что выгоднее: ипотека на новостройку или вторичное жилье?
Выбор между ипотекой на новостройку и вторичное жилье зависит от ваших финансовых возможностей, готовности к рискам и целей. Разберем ключевые критерии, чтобы помочь принять решение.

1. Процентные ставки

Новостройки:
— Ставки от 6% благодаря госпрограммам (семейная, IT-ипотека, дальневосточная).
— Для аккредитованных застройщиков — льготные условия.
Вторичка:
— Средние ставки от 8%.
— Выше риски для банка (старый фонд, возможные проблемы с документами).

Пример:
Заем на 5 млн ₽ на 20 лет:

Новостройка: 6% → переплата 1,4 млн ₽.
Вторичка: 8% → переплата 2,1 млн ₽.

2. Первоначальный взнос

Новостройки:
— Минимум 10–15% (для участников госпрограмм — иногда 0%).
— Рассрочки от застройщика без процентов.
Вторичка:
— Обычно 15–30%.
— Банки реже одобряют малый взнос из-за рисков.

Совет: Если у вас небольшая сумма на руках, новостройка может быть выгоднее.

3. Дополнительные расходы

Статья расходов	Новостройка	Вторичка
Ремонт	Нужна отделка (от 500 тыс. ₽)	Зависит от состояния (0–1 млн ₽)
Коммуникации	Подключение за счет застройщика	Уже подключены
Комиссии	Нет	Риелтор (2–5%), оценка (3–5 тыс. ₽)
Налоги	НДС включен в стоимость	НДФЛ при продаже (если < 5 лет)

4. Сроки кредита

Новостройки: До 30 лет (дольше срок → ниже ежемесячный платеж).
Вторичка: Чаще до 25 лет, но банки могут ограничивать срок для старых домов.

Важно! Чем дольше срок, тем больше переплата, но ниже нагрузка на бюджет.

5. Налоговые вычеты

Имущественный вычет:
— Возврат 13% от стоимости (до 260 тыс. ₽) — доступен для обоих вариантов.
Вычет по процентам:
— Для новостроек: с момента регистрации права.
— Для вторички: сразу после покупки.

Пример:
При ипотеке на 8 млн ₽ под 7% за 20 лет:

Вычет по процентам: ~390 тыс. ₽ (13% от 3 млн ₽).

6. Риски

Критерий	Новостройка	Вторичка
Задержка сдачи	До 2–3 лет (если дом не сдан)	Нет
Банкротство застройщика	Средства защищены эскроу	Не актуально
Скрытые дефекты	Редко (новые материалы)	Трещины, грибок, износ коммуникаций
Юридические проблемы	Минимум (проверка через ДДУ)	Риск обременений, споров наследников

7. Преимущества

Новостройки:
— Современные планировки, инфраструктура, гарантии.
— Энергоэффективность и экологичность.
— Возможность купить на этапе котлована дешевле.
Вторичка:
— Можно заселиться сразу.
— Районы с развитой инфраструктурой (школы, транспорт).
— Часто ниже цена за м².

8. Когда что выбрать?

Новостройка подходит, если:
— Готовы ждать 1–3 года.
— Хотите современное жилье «под себя».
— Используете льготную ипотеку.
Вторичка выгоднее, если:
— Нужно заселиться сразу.
— Важен конкретный район.
— Бюджет ограничен.

Итог: сравнительная таблица

Критерий	Новостройка	Вторичка
Ставки	От 6% (с господдержкой)	От 8%
Риски	Задержки сдачи, стройка рядом	Скрытые дефекты, юридические проблемы
Сроки заселения	1–3 года	Сразу
Цена за м²	Выше (но рост к сдаче)	Ниже
Ремонт	Обязателен	Опционально

Совет: Если вы инвестор, выбирайте новостройки в перспективных районах. Если ищете жилье «здесь и сейчас» — вторичку с хорошей историей. Перед покупкой консультируйтесь с юристом и проводите независимую экспертизу.